Pesquisador responsável: Omar Barroso Khodr
Autores: Sodini et al. (2023) – P. Sodini, S. V. Nieuwerburgh, R. Vestman and U.v.L. Toal
Título original: Identifying the Benefits from Homeownership: A Swedish Experiment
Localização da Intervenção: Suécia (País do Norte Europeu)
Tamanho da Amostra: 1.911 famílias — 567 no grupo de tratamento e 1.344 no grupo de controle — ao longo de nove anos, de 1999 a 2007.
Variável de Interesse Principal: Família ‘i’ associada a
propriedade de imóvel
Tipo de Intervenção: Aquisição de imóveis residenciais.
Metodologia: Inferência Causal; Variáveis Instrumentais (IV).
Resumo
A aquisição de imóveis residenciais é amplamente estimulada por políticas públicas, mas seus efeitos econômicos ainda são pouco compreendidos. Sodini et al. (2023) exploram a variação quase aleatória na aquisição de imóveis residenciais gerada por decisões de privatização de edifícios de propriedade municipal e utilizam dados granulares sobre demografia, renda, habitação, patrimônio financeiro e dívidas, o que nos permite construir medidas de gastos de alta qualidade. A aquisição de imóveis residenciais causa acúmulo de riqueza por meio da valorização imobiliária, aumenta o consumo e melhora a suavização do consumo ao longo do tempo e em diferentes cenários econômicos. Com isso, os autores observam um aumento da mobilidade de famílias jovens, que ascendem na escala imobiliária, e uma amplificação no acúmulo de riqueza para famílias mais velhas, que assumem mais riscos em seu portfólio financeiro.
- Problema de Política
Sodini et al. são motivados por um dilema político central: governos, tanto em economias avançadas quanto em desenvolvimento — como os Estados Unidos, que gastam cerca de US$ 200 bilhões por ano — subsidiam fortemente a aquisição de imóveis residenciais, baseando-se na crença de que a propriedade gera amplos benefícios às famílias. Apesar desse grande compromisso fiscal e do amplo consenso político, os autores explicam que há surpreendentemente poucas evidências causais rigorosas que confirmem tais benefícios. Essa lacuna entre intervenção pública em larga escala e ausência de evidência empírica sólida constitui o problema que o estudo busca enfrentar.
Desta maneira, o principal obstáculo para gerar essas evidências é a dificuldade de isolar os efeitos causais da propriedade imobiliária. Comparações diretas entre proprietários e inquilinos sofrem de forte endogeneidade, pois esses grupos diferem sistematicamente em características observáveis e não observáveis (como idade, renda e conhecimento financeiro), além de ocuparem imóveis de qualidade e localização distintas. A solução ideal — um experimento randomizado que atribua famílias idênticas a possuir ou alugar imóveis idênticos — é inviável do ponto de vista fiscal, técnico e ético. O estudo supera essas limitações explorando um quase‑experimento único em Estocolmo, onde uma mudança no controle político e a subsequente lei Stopplag geraram variação plausivelmente aleatória na possibilidade de inquilinos de prédios semelhantes comprarem suas moradias.
A partir desse experimento natural, o artigo fornece estimativas causais confiáveis sobre cinco resultados centrais para o debate sobre políticas habitacionais: se a propriedade realmente gera riqueza; como afeta o consumo e a capacidade de suavizá-lo ao longo do tempo e diante de choques; seu impacto na mobilidade geográfica e ascendente; e sua influência sobre a composição dos portfólios financeiros das famílias. Responder a essas questões é essencial para avaliar se os grandes subsídios públicos à aquisição de imóveis são eficazes e justificáveis.
As conclusões têm implicações diretas para debates de política pública. O estudo oferece novas evidências sobre o papel da moradia como garantia, mostrando que ela pode funcionar como um mecanismo poderoso de suavização do consumo, especialmente para jovens e para famílias sujeitas a choques de renda. Também dialoga com a literatura sobre regulação de aluguéis — cada vez mais relevante em cidades com crise de acessibilidade — ao analisar a conversão de unidades reguladas em unidades ocupadas pelos proprietários. Por fim, ao documentar como a propriedade afeta causalmente a formação de patrimônio e a escolha de portfólio, o estudo contribui para discussões mais amplas sobre os determinantes da desigualdade de riqueza e os efeitos distributivos das políticas habitacionais.
- Contexto de Implementação da Política
O estudo se insere no contexto institucional singular do mercado imobiliário sueco, especialmente em Estocolmo. Um elemento central é o sistema de regulação de aluguéis vigente desde 1974, no qual os valores são definidos por negociações entre associações de proprietários e inquilinos e tornam‑se vinculativos para todos os proprietários, públicos e privados. Crucialmente, os aluguéis praticados pelos proprietários municipais servem como referência para toda a cidade. Para cumprir esse papel, espera‑se que esses proprietários mantenham um estoque diversificado de moradias em diferentes localizações, tamanhos e qualidades — condição que fundamenta o quase‑experimento analisado.
Nesse contexto, segundo os autores o cenário político local desencadeou diretamente os eventos estudados. O estoque habitacional de Estocolmo divide‑se aproximadamente entre cooperativas, proprietários municipais e proprietários privados. Após as eleições de 1998, uma coalizão de centro‑direita assumiu o governo municipal com o objetivo de reduzir a presença dos proprietários públicos por meio da venda de imóveis. Entre 1999 e 2004, mais de 12 mil apartamentos municipais foram convertidos em cooperativas, permitindo que inquilinos se tornassem proprietários. O processo acelerou rapidamente, atingindo seu auge em 2001.
Além do mais, os autores indicam que o experimento natural surge de uma reversão abrupta dessa política. Em resposta ao ritmo acelerado das privatizações, o governo nacional social‑democrata aprovou a Stopplag (“Lei de Parada”), em vigor a partir de abril de 2002, com o objetivo de interromper ou desacelerar as conversões. A lei introduziu um novo requisito: após o acordo entre cooperativa e proprietário, a venda precisava da aprovação do conselho do condado, encarregado de avaliar se a transação comprometeria a capacidade do proprietário municipal de servir como referência para os aluguéis. Como esse critério era novo e pouco definido, os conselhos receberam ampla discricionariedade.
Em síntese, a margem de decisão resultou em rejeições que, na prática, foram arbitrárias. A análise das atas mostra que negativas eram frequentemente justificadas pela suposta “unicidade” de algumas unidades dentro do prédio — como estúdios grandes ou apartamentos com pátio — consideradas necessárias para manter a comparabilidade dos aluguéis no bairro. Em alguns casos, prédios quase idênticos tiveram decisões opostas. Assim, após a Stopplag, um conjunto de prédios que já havia iniciado o processo de privatização foi dividido de forma essencialmente aleatória: 13 prédios tiveram a privatização aprovada (tratamento) e 33 tiveram a venda negada (controle). Essa divisão arbitrária fornece ao estudo uma rara fonte de variação plausivelmente exógena na propriedade de imóveis residenciais.
- Detalhes da Avaliação
O conjunto de dados exclusivo deste estudo foi construído a partir da vinculação de informações detalhadas sobre inquilinos envolvidos em processos de privatização de cooperativas habitacionais em Estocolmo, combinadas com suas características demográficas e financeiras, bem como com os atributos de suas residências. Essa vinculação é possível graças à integração de dados provenientes de cinco fontes primárias. Entre elas estão as atas e decisões das reuniões dos conselhos distritais, os arquivos municipais dos proprietários — que contêm toda a correspondência e detalhes das transações relativas a cada tentativa de privatização — e os bancos de dados dos proprietários, que fornecem números de identificação pessoal, valores de aluguel e metragem dos apartamentos. Essas informações permitem acompanhar famílias individualmente ao longo de todo o processo.
O núcleo dos dados em nível domiciliar provém dos registros fiscais do Instituto Nacional de Estatística da Suécia (Statistics Sweden), que oferecem informações abrangentes sobre demografia, renda e patrimônio de todos os indivíduos residentes nos edifícios analisados entre 1999 e 2007. Os dados patrimoniais são excepcionalmente detalhados, possibilitando a construção de retornos de portfólio para cada família. Além disso, ao combinar informações sobre renda disponível, variações na dívida e mudanças no patrimônio imobiliário e financeiro, os pesquisadores constroem uma medida de alta qualidade — baseada em registros administrativos — do consumo anual de cada família. Uma inovação central do estudo é o uso dos preços exatos de transação dos apartamentos, obtidos nos registros fiscais, para avaliar com precisão as unidades em cooperativas habitacionais, evitando as estimativas imprecisas usualmente utilizadas pelo Statistics Sweden.
Para completar o conjunto de informações, os pesquisadores coletaram dados adicionais diretamente dos conselhos das cooperativas sobre os inquilinos que optaram por permanecer como locatários após uma privatização bem-sucedida. Também digitalizaram os relatórios anuais das cooperativas para determinar os custos mensais de moradia dos membros após a privatização e para verificar o preço pedido pelo proprietário. O estudo define o momento do evento como o ano da transferência de propriedade (para cooperativas aprovadas) ou o ano da decisão do conselho distrital (para as rejeitadas), utilizando o ano anterior (ano -1) como linha de base para a formação da amostra. O painel final, desbalanceado, acompanha 1.911 famílias — 567 no grupo de tratamento (privatizações bem-sucedidas) e 1.344 no grupo de controle (tentativas fracassadas) — ao longo de nove anos, de 1999 a 2007.
- Método
Sodini et al. iniciam estabelecendo um arcabouço teórico para conceituar as implicações financeiras do quase‑experimento. Esse modelo compara as restrições orçamentárias ao longo da vida de uma família que permanece inquilina com as de uma família que privatiza com sucesso e se torna proprietária. A principal conclusão é a identificação de um choque de riqueza, entendido como o ganho líquido em valor presente que a família obtém com a privatização. Embora o benefício imediato seja o desconto concedido pelo proprietário no preço de venda, o modelo demonstra que o choque de riqueza efetivo é menor, pois deve ser ajustado pela perda dos benefícios futuros associados aos aluguéis regulamentados. Esse choque, que depende de fatores como o tamanho do desconto, a valorização futura do imóvel e o horizonte temporal da família, constitui uma variável central na análise empírica subsequente.
Com isso, para identificar o impacto causal da privatização sobre os resultados das famílias, os autores empregam um estudo de evento. O modelo compara famílias residentes em prédios onde a privatização foi aprovada (grupo de tratamento) com aquelas em prédios onde foi rejeitada (grupo de controle). Ao acompanhar os resultados nos anos anteriores e posteriores à decisão (anos relativos), o método permite inspecionar visualmente possíveis diferenças pré‑existentes nas tendências entre os grupos, o que poderia comprometer a validade causal. Além disso, captura os efeitos dinâmicos do evento, incluindo o impacto imediato no ano da compra (ano relativo 0) e os efeitos nos anos subsequentes, reconhecendo que o choque financeiro pode gerar respostas distintas ao longo do tempo.
Além de estimar o efeito médio, a metodologia foi desenhada para desvendar os mecanismos econômicos que impulsionam as respostas das famílias, especialmente o papel da propriedade imobiliária em si versus a magnitude do choque patrimonial. Essa investigação começa com a análise de efeitos de tratamento heterogêneos, dividindo as famílias em grupos — por exemplo, chefes de família mais jovens versus mais velhos — para testar hipóteses como a de que famílias mais jovens, potencialmente mais sujeitas a restrições de crédito, respondem de forma mais intensa à nova possibilidade de usar o imóvel como garantia.
Por fim, para separar com maior precisão o efeito da propriedade do efeito do choque de riqueza, o estudo utiliza uma abordagem de variáveis instrumentais (VI). O desafio decorre do fato de que o choque de riqueza não é aleatório e pode estar correlacionado com características não observadas das famílias. Os pesquisadores enfrentam essa questão construindo um choque de riqueza hipotético para cada família, baseado no tamanho do apartamento e nos preços de mercado vigentes na vizinhança no momento da decisão. Esse instrumento é relevante porque prevê o choque de riqueza real para as famílias tratadas, mas assume valor zero para o grupo de controle. O modelo de VI utiliza esse instrumento para isolar o impacto causal tanto da propriedade quanto do choque de riqueza sobre desfechos como o consumo, oferecendo um teste mais rigoroso da previsão teórica de que apenas o choque de riqueza — e não a propriedade imobiliária em si — deve impulsionar mudanças nos gastos.
- Principais Resultados
Os resultados do estudo demonstram que a privatização gerou uma mudança imediata e substancial no balanço patrimonial das famílias. A taxa de propriedade imobiliária entre as famílias tratadas saltou de quase zero para 88%, elevando significativamente o patrimônio imobiliário e o patrimônio líquido graças ao desconto na compra e à valorização subsequente dos imóveis. O grupo de controle permite isolar esses efeitos de potenciais vieses de seleção.
Desta maneira, a principal evidência é que a propriedade imobiliária provoca um aumento grande e persistente no consumo. No ano da privatização, o consumo cresce 7,8% e, nos anos seguintes, 18,5%. Esse efeito supera em muito o previsto por um modelo simples de efeito riqueza. Inicialmente, o aumento é financiado por ativos financeiros; depois, por empréstimos lastreados no imóvel, que passa a funcionar como reserva de liquidez.
Com isso, a análise separa o efeito do choque de riqueza do efeito da propriedade em si. Contrariando o modelo padrão, famílias que receberam choques menores aumentaram mais o consumo. Usando variáveis instrumentais, os autores mostram que não há relação causal positiva entre o choque marginal de riqueza e o consumo, indicando que o motor do aumento dos gastos é a flexibilização das restrições de crédito proporcionada pela propriedade.
Nesse contexto, as evidências são especialmente fortes para famílias jovens. Aquelas com menos de 40 anos aumentaram o consumo em quase 31%, apesar de receberem choques menores, sugerindo que usam o imóvel como garantia para antecipar consumo. A habitação também atua como amortecedor: diante de choques negativos de renda, proprietários mantêm o consumo via endividamento, enquanto inquilinos reduzem gastos.
Por fim, a propriedade aumenta a mobilidade entre famílias jovens, que se tornam mais propensas a mudar‑se, sobretudo para bairros melhores — um efeito de mobilidade ascendente. Também altera a composição dos portfólios: famílias mais velhas e aquelas que permanecem no imóvel aumentam a alocação em ativos de risco, ampliando os benefícios financeiros da propriedade.
- Lições de Política Pública
Com base nas conclusões do estudo, emergem várias lições importantes para a formulação de políticas públicas voltadas à promoção da aquisição de imóveis residenciais. Primeiro, a pesquisa fornece evidências causais robustas de que a propriedade imobiliária gera ganhos substanciais de riqueza, elevando as famílias tratadas do 54º para o 71º percentil da distribuição patrimonial. Isso valida uma premissa central por trás dos subsídios governamentais à compra de imóveis.
Em segundo lugar, o estudo mostra que um dos principais mecanismos por meio dos quais a propriedade melhora o bem‑estar não é apenas o aumento de riqueza, mas a flexibilização das restrições de crédito. Ao oferecer acesso a garantias imobiliárias, a propriedade permite que as famílias — especialmente as mais jovens — suavizem o consumo ao longo do ciclo de vida e se protejam contra choques negativos de renda, mantendo níveis de consumo que inquilinos não conseguem sustentar.
Terceiro, contrariando a crença comum de que a propriedade reduz a mobilidade, os resultados indicam que ela aumenta a mobilidade ascendente entre famílias jovens, tornando‑as mais propensas a se mudar para bairros de melhor qualidade.
Por fim, o estudo destaca que os benefícios da propriedade dependem fortemente das condições de mercado: os ganhos patrimoniais são amplificados pela valorização dos imóveis e pelos retornos alavancados. Isso implica que políticas de incentivo à propriedade podem ter efeitos distintos conforme o ciclo imobiliário. Em conjunto, as evidências sugerem que tais políticas podem gerar benefícios econômicos significativos, sobretudo quando combinadas com medidas que facilitem o acesso de famílias jovens e com restrições de liquidez ao uso do patrimônio imobiliário.
Referências
P. Sodini, S. V. Nieuwerburgh, R. Vestman and U. v. L. Toal. The American Economic Review, Vol. 113, No. 12 (2023), pp. 3173-3212.
